城镇老旧小区改造是城市更新的重要组成部分，与居民生活息息相关，对推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要意义。老旧小区大多处于城市中心位置，曾经见证过城市的辉煌，但随着城市建设进程的加快，这些老旧小区因“脏、乱、差”的环境为人诟病，加上基础薄弱、人员复杂、管理滞后等原因，逐渐陷入了治安乱、消防差的恶性循环怪圈，已成为城市管理的痛点。老旧小区普遍存在以下特征：一是在人口特征上。老旧小区内老人多、小孩多、租户多；二是在物质空间上。老旧小区老旧衰败，但区位往往比较好，土地价值和物业价值不匹配；三是在社会治理上。老旧小区很多是失管的小区。结合这三大特点，可以发现，推进老旧小区改造在保障小区居民的居住条件外，也是完善小区功能、提升住房品质的需要，是建设环境优美、宜居小区的需要。

城区在2019年实施启动老旧小区改造以来，按照应改尽改、连片改造、先大后小、先易后难的原则，对居民改造意愿强烈的小区先行启动改造，对辖区内264个老旧小区制定了三年改造计划，惠及居民约3.5万户11.3万人，占全区常住人口的1／5，面积约403万平方米，总投资估算约21.12亿元。目前第一批以凤台为首的10个大型小区改造已全部完成，在全省城建会上得到推广，获得一致好评。

我主要从建设和管理两个方面提出建议：

（一）老旧小区改造建设目标要实现“五化”。一是社区化。以“党建引领、居民自治”的治理模式，增加志愿服务，完善公共空间，增加智能安防设施等硬件和软件，打造新型智能化社区；二是适老化。针对老旧小区居住人群老人多的现状，要充分采用无障碍设计和加装电梯等手段切实解决特定居民的生活问题；三是绿色化。既包含狭义上的开门见绿、植草砖与停车位结合等的理念绿化空间的合理利用，还有广义上的绿色节能降耗，与老旧小区改造同步实施节能保温措施、供暖分户热计量、新能源充电桩、太阳能便民设施、海绵城市改造等；四是生活圈化。拆除部分违建和临时用房，合理利用小区腾退的微空间，打造15分钟便民生活圈、老人小孩日间照料中心、社区食堂、公共厕所、健身娱乐活动场所等，使小区居民生活更加便利，更贴近老百姓的生活需求；五是文化传承化。针对一些老旧小区、老旧建筑等小尺度城市空间，虽然具有一定的文化价值但未达到历史保护或文物保护级别，但是对于保护地方特色，延续地方传统等还是具有不可复制性的，所以要保护性改造，留住原住民对小区的认同感、归属感。

（二）建立长效管理机制，打造永续社区。一是采用片区化模式统筹运营。根据需要改造的城镇老旧小区空间分布，按片区划分改造区域，以“大片区”模式进行打包，在改造中贯彻“大社区片区化”理念，通过拆墙并院、拆除违法建设、整合电力、通信、雨污等设施共享，降低管理成本，有效破解开放式老旧小区物业管理难题。将老旧小区改造、背街小巷整治等有机结合，实现一次投资，多方受益。“片区化”实施模式妥善解决了城镇老旧小区单独实施前期工作进度不一、投资规模小、难融资等问题，也有利于申请上级财政补助资金，“片区化”实施模式和背街小巷整治提供了更具有包容性的空间，大大提升了城市的整体环境。二是充分发挥居民主动性、实现居民自治自理。首先要充分发挥党建引领作用，强化各产权单位协同联动，将整个社区内多个独立楼院合并为一个物业管理区域，打破各小区各自为政的僵局。通过拆除各楼院之间围墙，使社区公共空间连为一体，封堵部分出入口，合理保留必要出行通道，扫清封闭管理障碍；拆除各小区私搭乱建，统筹拆除违法建设、围墙腾出的闲置空间，增加养老、托育、物业管理用房等服务设施，为引入物业管理创造条件。其次在合并小区成立业主委员会。经业主大会表决通过，公开招投标引入物业服务企业或居民自治模式，通过物业费、停车管理费、广告、增值服务等渠道收入实现盈亏平衡。通过一系列举措实现城镇老旧小区改造与社区精细化治理相融合，进一步完善了城镇老旧小区改造项目长效管理机制，为打造永续社区奠定基础。凤翔小区，借助老旧小区改造契机，以35号楼后院为重点，拆除围栏及违建39处，1600余平方米，打破各单位家属院各自管理、各自为阵的现状，统一引入物业公司进行市场化管理，为小区可持续发展提供基础保障，是值得借鉴的成功范例。